Convenio Dual de Reactivación Urbana

Maria de los Angeles Delprato - Maximiliano More - María Fernanda Moyano - Valentina Peralta

Ícono

Convenio Dual de Reactivación urbana parte de la hipótesis de que la redensificación de una manzana con la incorporación de un equipamiento multi-escalar, teniendo en cuenta la rentabilidad de un ente privado, favorecerá un modelo de ciudad compacta y un espacio público de calidad que podría atraer futuras inversiones del mismo tipo. El proyecto intenta poner de manifiesto y plantea una posible solución a la falta de densidad dentro de la ciudad y la utilización de espacios obsoletos de carácter privado, generando mixtura de usos en relación a la mixtura de gestiones dentro de un mismo equipamiento. De esta manera, se propone la recuperación de galpones abandonados con fuerte memora barrial pertenecientes a una zona pericentral estratégica para nuestra ciudad, desde un punto de vista habitacional, comercial y de conexión cultural, en donde actividades lúdicas se complementan con economías rentables en un proyecto en donde las gestiones privadas conviven con las públicas a través de concesiones que favorecen a la ciudad y a su desarrollo.
Mercado, hostel, vivienda, oficinas. Centro gastronómico cultural y educativo de Córdoba en Barrio San Martín.

Vuelo de Pájaro

Contexto

Córdoba está conformada por la unión de pequeños tejidos sin equipamientos, como producto de su condición de “ciudad expandida”. Estos tejidos al no tener diversidad de funciones, obligan a establecer vínculos con el centro, creando periferias como lugares de paso.
Existen áreas que no poseen mixtura de usos ni fricción de distintas actividades, sino que prima un solo tipo de actividad con baja demanda urbana. Por lo general estos “espacios invisibles” se encuentran dentro del recorrido de los núcleos tensionales, que les otorgan amplia potencialidad urbana. Un equipamiento al quedar obsoleto se transforma en «invisible» llevándose consigo parte de la identidad local.
En nuestro caso el perfil y la densidad barrial se mantienen constantes, la fractura que se produce es desde la función tipológica y usos del suelo (servicios a escala urbana, principalmente automotrices).
Ésta situación de paso sumada al cierre de la fábrica CocaCola se ve aumentada, y más allá de ser un sector de importancia para la renovación de la ciudad, se encuentra desplazada de los intereses municipales, perdiendo su identidad e imposibilitando su renovación.

La obsolescencia entonces no pasa solo por los edificios, sino por el barrio entero.

Encontramos ciertos lugares con carga simbólica de magnitud, tanto por su historia de origen, como por la importancia de su estado y emplazamiento. Son elementos viables de renovación, pero con una carga identitaria necesaria de preservar (como sucedió con la Ex Cárcel de Encausados, y como sucede ahora con nuestro edificio a intervenir). Estas instituciones a modo de hitos describen una riqueza puesta de manifiesto en la vivencia del barrio, en sus calles y en su identidad. Una trama ortogonal asentada en una topografía irregular, que genera contrastes: calles con pendientes, calles que se quiebran, callejones y pasajes.
Planteado el objetivo, proponemos un sistema de intervención a través de equipamientos livianos flexibles ubicados en puntos enclave a lo largo del recorrido, con diversas funciones (deportivas en el río, lúdicas, etc. acordes a su ubicación).
El recorrido comienza por la cárcel, ingresa a la propuesta y sale por el pasaje para unirse a la ciclovía de costanera.

Esta propuesta parte desde un terreno que ocupa una manzana entera de carácter PRIVADO, que le otorga condicionantes particulares, casi nunca estudiados dentro del programa Académico, pero que presentan una posibilidad proyectual particular.
CRITERIOS DE INTERVENCION EN LA MANZANA
Criterios para el barrio: compacidad de usos, espacio público enmarcado, escala barrial
Criterios para el privado: uniformidad visual, imagen, patio privado exclusivo.
Criterios para la ciudad: armado de fachadas, porosidad y diversidad de usos, uso peatonal.
Síntesis de proyecto: mixtura de las características, equilibrio espacial y programático.

Masterplan y condicionantes urbanos

Materia

La búsqueda constructiva parte de no sobrecargar la estructura existente generando nuevas espacialidades, luz y ventilación.
De las construcciones preexistentes planteamos la conservación y re funcionalización de 4 galpones tomando estas tipologías de nave flexible como contenedores a escala urbana. De esta forma intervenimos con el siguiente criterio tipológico:
Contenedores existentes: Nave vacía con cajas interiores exentas. Realce de las envolventes existentes y de las estructuras fabriles. La envolvente como un único límite visual y físico de contenedor.
Incorporamos dos nuevos galpones (hostel y playón de feria gastronómica) tomándonos de las tipologías existentes, aprovechando los avances en cuanto a eficiencia tecnológica y diferenciándolos en imagen y función.
Contenedores nuevos: Cáscara exterior permeable, manteniendo el criterio de actividad exenta. El contenedor como un límite físico (no visual) con una envolvente interna.
Finalmente, y tomando el pasaje como fuelle, incorporamos una nueva edificación de densidad y altura en torres.
En el interior la tecnología responde a la construcción fabril, utilizando sistemas de montaje por vía seca. Constructivamente los stands mantienen una estructura flexible resueltos en acero galvanizado encastrado y atornillado. Utilizamos placas de revestimiento Dibond, que son placas de aluminio compuesto plegables de rápida utilización constructiva.

Destalles constructivos y programa

Sistema

Actualmente existe una tendencia a la conformación de grandes aglomeraciones a escala metropolitana, unidas por una red de movilidad a modo de expansión fragmentada, este modelo de ciudad actual propicia una baja densidad, que tiende a generar barrios homogéneos y unifuncionales: zonas exclusivamente habitacionales, centros comerciales, zonas corporativas, parques industriales.

En el desarrollo de este trabajo se busca revitalizar, readaptar y refuncionalizar sectores dentro del núcleo urbano para evitar que los usos del barrio y del espacio público sean reemplazados por otros que acaben en un proceso indeseado de gentrificación, en donde instituciones de altos ingresos desplaza paulatinamente a los habitantes anteriores para quienes, por el aumento del valor del sector, resulta más conveniente vender su territorio que permanecer en él.

Buscamos una intervención urbana no tendiente al “reemplazo de habitantes” sino a la incorporación de nuevos individuos al sector, potencializando la identidad barrial y beneficiando la mixtura de actividades en un sitio en el que el único programa que predomina son servicios a escala urbana.

Si bien estos servicios promueven el movimiento en el sector con un flujo permanente de transeúntes, no permite el uso de prestaciones complementarias de espacio público. La baja densidad poblacional limita las actividades a escala sectorial, servicios, infraestructuras, negocios, mercados, que satisfagan al peatón, y a la autosuficiencia del barrio. Esta falta de mixtura, se traduce en inseguridad, el uso del sector queda acotado a un horario comercial, un grupo social y etario determinado.

El programa de mercado representa una actividad de permanencia, que contrarresta el dinamismo de las concesionarias y alimenta actividades aledañas en el barrio. Contribuye a la recuperación del autoabastecimiento del barrio, con actividades comerciales y de servicio.
Los mercados actuales de Córdoba se encuentran centralizados, no llegando a satisfacer a las zonas periféricas que se suma a la falta de accesibilidad vehicular, por lo que los mismos resultan siendo de utilidad para un área reducida de la ciudad.
En estos barrios prima la ausencia de comercio gastronómico tanto primario como elaborado, por lo que, y con la incorporación del “tipo” mercado, cerramos el programa en un polo gastronómico que se completa con escuelas de cocina, ferias esporádicas y comercios de gastronomía elaborada.
Por ser un punto intermedio entre el aeropuerto, la terminal de córdoba, y el centro histórico, proponemos una nueva centralidad dentro de la ciudad, donde consideramos oportuno un alojamiento temporal informal, hostel, aportando carácter turístico a la propuesta.
La plaza funciona como atrio de recibimiento, corazón de manzana y pasaje peatonal. Puerta de ingreso, actividades comerciales dispersas y culturales
La biblioteca se ubica en el mismo bloque del hostel, es un programa abierto para el barrio.
Dentro del programa privado se encuentran las escuelas cocina ubicadas en la planta alta del mercado, Oficinas y Viviendas que completan el programa mixto y agregan población de usuarios a la manzana, estacionamientos públicos pero rentables para el inversionista y un hostel como actividad semi-privada que responde a una escala barrial con vivienda transitoria.

Layers programáticos y espacialidad

Vínculos

En una ciudad en donde el crecimiento por manos de desarrollos privados ha tomado la escena de la renovación, la sociedad ha perdido la costumbre y el buen habito de vivir sus espacios públicos. Esto ha generado un retroceso en la apropiación y la identidad del lugar. Es el momento de cambiar la mirada y la forma de invertir en la ciudad a través de un “ImPacto Urbano”

Consideramos que para el oficio del arquitecto, la construcción de ciudad implica la articulación del espacio público, el tejido urbano y los equipamientos sociales; y esta articulación es producto de una relación permanente entre Estado, Mercado y Sociedad.

Por eso desafío es generar espacio público en cantidad y calidad, que organice la legibilidad de la ciudad y permita su disfrute. Tenemos entonces tres cuestiones a considerar en materia de economía urbana:

-La renta del suelo urbano en sus distintas formas. Ésta es la economía propia de las ciudades.
-La influencia que tienen sobre el desarrollo de los mercados privados, en tanto son lugares de producción y consumo de bienes y servicios.
-La influencia sobre la economía del sector público, especialmente en los aspectos tributarios y en financiamiento de obras y servicios públicos.

De esta forma las políticas urbanas deben promover un uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado del espacio y el suelo urbano, en condiciones seguras y con equidad entre sus habitantes haciendo prevalecer el interés social y cultural colectivo por encima del derecho individual de propiedad y los intereses especulativos, suprimiendo los obstáculos de orden político, económico, social y cultural que limitan la libertad e igualdad de los ciudadanos e impiden el pleno desarrollo de la persona humana y su efectiva participación política, económica, social y cultural en la ciudad.

En nuestro sector de intervención, la normativa actual impide cualquier tipo de inversión redituable, y nuestra investigación supone la negociación privado-estado a través de convenios urbanísticos que pueda concluir en
un nuevo modelo de inversión reincidente.

Para esto se plantearon las siguientes etapas:

EQUIPAMIENTO DE IMPACTO
En una primer instancia de concesiones, el estado debe asegurar que inversionista gestione espacios públicos dentro de la manzana en cuestión y otro en particular, como ser el proyecto del Centro Cultural en la ex Cárcel de Barrio San Martín. Esta intervención generaría el primer impacto en el contexto, con su correspondiente movimiento de personas: PLUSVALÍA.

NORMATIVA Y DENSIDAD
Seguidamente, el desarrollista recibe su beneficio correspondiente que sería un cambio en la normativa. Dicho cambio le permite aumentar la altura, y el perfil del edificio, siempre y cuando no se altere la edificabilidad, que incurriría en una supra-valoración del precio del sitio. Este cambio de normativa afectaría también a las sendas Castro Barros y Caraffa, acarreando un cambio en el carácter de toda el área.

CONSOLIDACIÓN Y REACTIVACIÓN
Llegando finalmente a la reactivación barrial como nuevo Nodo Urbano.

Gestion y reactivación

Investigación

Hipotesis: “La redensificación de la manzana y la incorporación de un equipamiento multi-escalar, asegurando rentabilidad para el ente privado, favorece un modelo de ciudad compacta y un espacio público de calidad que llame a futuras inversiones del mismo tipo”.

Asumir el riesgo que representa en una intervención de esta escala reutilizar un contenedor con el objetivo de conservar una parte de la identidad barrial y generar un nuevo modelo de ciudad a partir de esta manzana hibrida, para obtener una mayor densidad de población en el área peri central (contrarrestando la expansión de la mancha urbana), contribuyendo a la creación de espacio público que promueve la integración social del barrio revalorizando la zona dentro de la ciudad y generando mayor plusvalía en los terrenos circundantes y convirtiéndose a su vez en un atractivo turístico como polo gastronómico.
Si bien se plantea la re densificación y la incorporación de un equipamiento multi-escalar, muchas veces los intereses de los actores son desproporcionados entre sí, y no se toman en cuenta todas las variables que atañen a la creación de un hábitat urbano de calidad.
A su vez la falta de decisiones urbanísticas firmes por parte del estado dan paso a una especulación financiera predominante dejando un poco de lado las otras variables.
La implementación de políticas fuertes de planeamiento que regulen rigurosamente el accionar privado de gran escala velando por los intereses de la ciudad y sus habitantes, es fundamental para asegurar el equilibrio de participación de los actores que desarrollan el crecimiento urbano de nuestra ciudad.

Convenio Dual de Reactivación Urbana
Prácticas Académicas

Ficha Técnica

Paisaje y ciudad

Maria de los Angeles Delprato - Maximiliano More - María Fernanda Moyano - Valentina Peralta

Universidad Nacional de Córdoba - FAUDI

Arquitectura VI D

Prof. Asistente: Arq. Jorge Taberna - Prof. Adjunto: Arq. Adolfo Mondejar - Prof. Titual: Arq. Carlo Barbaresi

Universidad Nacional de Córdoba - FAUDI

2017

Marzo 2016

Junio 2017

35885.60m²

Superficie de Terreno 14490m²

Superficie de Galpones Existentes 12901.43m²