Masterplan Playa Ferroviaria Colegiales

Marcelo DAndrea & Oliverio Najmias

Ícono

Sobre cómo agregar 80.000 m2 de superficie en un espacio público minimizando el imacto en los vecinos

El proyecto obtuvo el Primer Premio en el Concurso Nacional de Ideas por unanimidad del jurado. La propuesta seleccionada entre 47 participantes fue la única que hizo un planteo contraintuitivo, colocando los edificios perpendicular a las vías, minimizando el impacto sobre los vecinos y maximizando precios de venta de las nuevas unidades. Todo esto mejorando las métricas solicitadas que solicitaban un 65% de espacio público llevándolo a un 78%.

EL DESAFIO

Las bases solicitaban determinar la parcelaria para, dentro de los parámetros de la ley que regía el concurso, se pudieran alojar 80.000 m2 destinados al uso privado dentro del predio del AABE en la zona de la Playa de Maniobras Ferroviarias de Colegiales.
El pedido de las bases tiene la ambivalente necesidad de los vecinos existentes y del propietario de la tierra. Así, creemos necesario, por un lado atender la mirada del vecino que hoy vive en la zona, y por el otro dar solución a la necesidad del propietario de la tierra que, dentro del marco de la ley que lo regula, busca el mayor beneficio.

Entonces surgen algunas preguntas obligadas:

¿Cómo hacer para sumar 80.000 m2 de superficie en el área del concurso, maximizando el precio de venta de las unidades futuras, a la vez de aumentar al máximo posible las áreas de espacio público?
¿Cómo minimizar o eliminar el conflicto con los vecinos frentistas al predio para que no sientan que las nuevas construcciones les tapan las visuales?¿Se puede pensar alguna unidad de gestión adicional que genere más recursos sin comprometer las relaciones público/privado y verde/construido?

A+P& NOA

Contexto

LA DIVISION PARCELARIA Y SU IMPACTO EN LA RELACION CON LOS VECINOS DE COLEGIALES

Pensando en la convivencia con los vecinos, y previendo la generación de los consensos necesarios es que se plantea una parcelaria que minimiza los frentes sobre la calle Moldes y maximiza las visuales desde y hacia el parque sin renunciar a la posibilidad de tener un parque continuo desde Virrey Avilés hasta Federico Lacroze.

Los edificios se plantean como unas torres, tipo placas, con su lado menor de no más de 19 m. sobre la calle y con su lado mayor haciendo frente a los espacios verdes propuestos lo que entendemos mejorará la calidad de los edificios a construir y su valor.

Las calles perpendiculares a las vías penetran el terreno y los edificios hacen frente sobre las mismas para generar un tejido urbano contundente, donde en sus plantas bajas crea una situación de comercio urbano de pequeña escala.

Así en el área comprendida entre las calles Palpa y Céspedes se ubican 5 parcelas que presentan un frente sobre la calle Moldes de muy bajo impacto. En el área comprendida entre las calle Virrey Avilés y Virrey Olaguer y Feliú se ubicará una sexta parcela de mayor tamaño que las anteriores para junto con los edificios patrimoniales recuperados y una nueva feria completar los 80.000 m2 solicitados.

De esta manera la división parcelaria está pensada para minimizar los efectos negativos sobre los vecinos existentes, maximizar las condiciones de las situaciones urbanas y generar unidades premium frentistas a los nuevos espacios verdes propuestos.

A+P& NOA

Materia

LAS DIRECTRICES DE DISEÑO

Siguiendo las ideas planteadas por la arq. Tina Saaby para la ciudad de Copenhague se sugiere para el nuevo área una directrices de diseño que vayan más allá de las normativas indicadas en el CPU.

Se busca así pensar una ciudad que genere contacto visual, esto aumenta la seguridad y el bienestar de los vecinos.

Los edificios serán de perímetro libre, con una altura máxima de 25 m. y por sobre esta altura se permite un retiro a 4 m. de 4m de altura llegando al plano límite de 29 m (en este nivel solo se permiten amenities y servicios de los edificios). En los casos de las parcelas más grandes (parcelas 2 y 6) se permitirá un basamento con una altura máxima de 5 m.

Los cerramientos (barandas) de expansiones serán transparentes, sin antepechos; los aventanamientos llegarán transparentes hasta el piso, sin antepechos tampoco para que pueda mirarse hacia abajo y tener contacto con el otro.

Las plantas bajas se podrán hacer privadas pero tienen que ser transparentes. Estas podrán ser abiertas o cerradas, pero siempre manteniendo el concepto de la transparencia y apertura. Y se sugiere que por lo menos el 16 % de las superficies a construir dentro de cada parcela se dedique a Accesos y Areas Comerciales de Proximidad y de Gastronomía.
Las cubiertas serán verdes, para mitigar el impacto de los edificios en el entorno.

A+P& NOA

Sistema

Propusimos un sistema unidades de gestión tal que permitirá construir en etapas y de una forma coherente, los distintos elementos constitutivos del masterplan; además el sistema de distintos tamaños de unidades de gestión abre el juego a empresas constructoras de distintas capacidades y no limitándo la participación a los grandes jugadores inmobiliarios.

UNIDADES DE GESTION

Para la mejor etapabilidad y éxito de la propuesta se propone dividir el proyecto en la siguientes Unidades de Gestión que pueden realizarse según mejor convenga.

Parcela 1

Tiene una superficie total de 608 m2 y FOS 0.84 con un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 38 m. Area total construible 6,140 m2.

Parcela 2

Tiene una superficie total de 2,482 m2 y un FOS 1, con la posibilidad de un basamento de hasta 5 m. de altura y dos placas que pueden tomar la altura total cada una sobre sendas calles. El frente sobre la calle Moldes es de 63 m. en la planta baja y las placas tendrán hasta 18 m. de frente; y un frente promedio sobre los espacios verdes de 40.5 m. Area total construible 13,644 m2.

Parcela 3

Tiene una superficie total de 746 m2 y FOS 0.90 con un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 41 m. Area total construible 6,231 m2.

Parcela 4

Tiene una superficie total de 783 m2 y FOS 0.90 tiene un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 44 m. Area total construible 6,547 m2.

Parcela 5

Tiene una superficie total de 886 m2 y FOS 0.84 tiene un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 48 m. Area total construible 7,501 m2.

Parcela 6

Tiene una superficie total de 5,539 m2 y un FOS 1, con la posibilidad de un basamento de hasta 5 m. de altura tiene un frente sobre la calle Moldes de 97 m. y un frente sobre el parque de 58 m. Area total construible 38,973 m2.

Estacionamiento Concesionado

Se propone un estacionamiento subterráneo, con capacidad para 480 autos, esto mejorará las condiciones de estacionamiento de la zona y generará más recursos para la ejecución del parque a la vez que el canon que se pague puede aplicarse a la manutención del parque.

Taller Ferroviario [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Área total construida 305 m2.

Tanque de Agua [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Area total construida 52 m2.
Vivienda Ferroviaria [Patrimonio]

Se concesionará para gastronomía, respetando la normativa vigente. Area total construida 202 m2.

Feria

Se propone un área de Feria y Comercios de Proximidad en la cabecera de Moldes y Federico Lacroze. Area Total construida 405 m2

A+P& NOA

Vínculos

El area de intervención divide en dos al Barrio de Colegiales, si bien las vías están fuera del area que podíamos intervenir, creemos importante generar una integración visual y paisajística entre ambos sectores.

Con la propuesta buscamos generar un vínculo entre el vecindario y las nuevas areas destinadas al espacio público. En especial buscamos mantener la dimensión de vacío urbano que hoy hay en el area; así como la incorporación de espacios verdes, de uso público de tamaños, características y escalas diversas:

EL PARQUE

Las parcelas se encuentran implantadas dentro de un gran parque verde unificador, el mismo cuenta con tres escalas de espacios diferentes. (jardín público – plaza y parque)
El área de Protección Ambiental incluye una feria, la vivienda ferroviaria y la parcela 1; la superficie total construida en esta zona es de 1,328 m2, de los cuales 405 m2 están elevados para aumentar las áreas absorbentes y que solo pisen el terreno natural 923 m2 construidos.

Se plantea para el área una zona de remediación con una cobertura vegetal de gramíneas nativas. Minimizando el consumo de agua y el costo de mantenimiento, favoreciendo a la presencia de la fauna autóctona [aves, mariposas, insectos].

El jardín, es un espacio de 3.065 m2 con escala de jardín público, despojada de todo tipo de ornamentos, es simplemente un gran césped. Es un espacio controlado en su perímetro ideal para que madres e hijos muy pequeños asistan a realizar un picnic, leer un libro o realizar un trabajo utilizando internet pública y gratuita.

Por último el parque construido, un espacio verde que se encuentra consolidado al Sur, limitando con la calle de ingreso de servicio. Y que por debajo del parque construido, es donde se disponen los estacionamientos concesionados.

El parque nuevo posee una importante arboleda de especies arbóreas nativas que junto con los arboles de la plaza Paso ya existente, forman un buffer vegetal que aísla a los usuarios del entorno construido.

Así se consiguen los siguientes datos urbanísticos:

22% Espacio Privado | 78% Espacio Público

48% Superficies Secas | 52% Superficies Verdes

A+P& NOA

Investigación

El lote dado parecía sugerir colocar los edificios de manera paralela a las vías. Nuestra propuesta desafía esta postura y arma los lotes a ser destinados para el uso privdo de manera perpendicular a las vías, es decir, transversal al eje lineal del predio.

De este modo los edificios a ser construidos, que tendrán un ancho mínimo sobre la calle Moldes, permiten una conexión visual, paisajística y peatonal con el sector que se encuentra del otro lado de las vías. Además los vecinos a uno y otro lado de las vías conservarán las visuales largas; y los nuevos vecinos tendrán también visuales a una calle de tránsito lento o a parques de distinta escala.

Aprovechamos la oportunidad que daba este vacío urbano y lo requerido por las bases para repensar la tipología y el tejido urbano, intentando una ciudad más justa, más verde, más permeable y más conectada.

A+P& NOA
Practicas Profesionales

Ficha Técnica

Paisaje y ciudad

Marcelo DAndrea & Oliverio Najmias

A+P& NOA

Shain Ben Ami, Nayla Budziñski, Agustín Crosa, Jacinta Gonzalez Llamazares, Lucía Griotti, Ivana Pruden, Camila Santos Solano, María Emilia Soto, Matías Spina, Charles Weinberg

renders Atilio Pentimalli

Moldes y Federico Lacroze, Colegiales, Buenos Aires, Argentina

2017

48358

80000

Indicadores
22% Espacio Privado | 78% Espacio Público (13% más que lo solicitado por las bases)
48% Superficies Secas | 52% Superficies Verdes


* El proyecto se encuentra en proceso de ser implementado por el AABE